Mua bán nhà đất luôn tiềm ẩn những rủi ro khó lường. Vì vậy, để đảm bảo trách nhiệm và quyền lợi của các bên tham gia quá trình mua bán thì người ta thường sử dụng hợp đồng. Tuy nhiên, các hợp đồng mua bán nhà đất muốn có hiệu lực pháp lý cao nhất thì cần phải được công chứng. Ở bài viết dưới đây, dịch thuật FAQTrans sẽ tổng hợp những điều mà bạn nhất định phải biết khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Vì sao cần công chứng hợp đồng mua bán nhà đất?
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Thêm vào đó, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Như vậy, trừ các trường hợp được miễn thì bạn cần phải công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất sẽ đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của bên bán và bên mua. Bên mua cần phải cung cấp đầy đủ giấy tờ và cơ sở pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Đây cũng chính là căn cứ xác minh và giải quyết trước tòa án trong trường hợp có tranh chấp. Đồng thời điều này còn giúp hạn chế diễn ra trường hợp lừa đảo hay giao dịch ảo.
Các loại hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất bắt buộc công chứng
Bạn cần phải công chứng, chứng thực hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
- Mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.
- Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Hợp đồng mua bán nhà đất sẽ được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Còn việc chứng thực hợp đồng sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất.
Các trường hợp không bắt buộc phải công chứng
Không phải bất kỳ hợp đồng mua bán nhà đất nào cũng cần phải công chứng. Dưới đây là một số trường hợp không bắt buộc công chứng khi thực hiện hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất:
- Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
- Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở
- Chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Đối với hợp đồng hay giao dịch thuộc các trường hợp trên thì việc công chứng sẽ được thực hiện nếu các bên có yêu cầu.
Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất gồm những gì?
Căn cứ theo điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, các bên tham gia quá trình mua bán nhà đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
Giấy tờ bên bán, bên cho tặng cần cung cấp
1. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp, bạn thực hiện giao dịch bán một phần nhà đất thì cần chuẩn bị thêm:
- Công văn của Văn phòng Đăng ký Đất và Nhà hoặc Phòng Tài nguyên, Môi trường.
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản vẽ hiện trạng vị trí nhà.
2. Giấy tờ tùy thân
Bên bán cần xuất trình 1 trong các loại giấy tờ sau:
- Chứng minh nhân dân
- Thẻ căn cước công dân
- Hộ chiếu
Lưu ý: Cần cung cấp giấy tờ của cả vợ lẫn chồng.
3. Sổ hộ khẩu
4. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân
- Giấy đăng ký kết hôn (nếu đã kết hôn)
- Giấy xác nhận tình trạng độc thân (nếu chưa thành lập gia đình)
Nếu người đại diện bên bán đã ly hôn thì cần cung cấp thêm bản án hoặc quyết định thuận tình ly hôn của tòa án. Trong trường hợp có một bên vợ hoặc chồng đã mất thì cần mang kèm giấy chứng từ.
5. Hợp đồng ủy quyền (Nếu bán thay cho người khác)
Giấy tờ bên mua, bên nhận cần cung cấp
1. Phiếu yêu cầu công chứng. Trong đó cần điền đầy đủ các thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
2. Giấy tờ tùy thân
Có thể cung cấp 1 trong các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng minh nhân dân
- Căn cước công dân
- Hộ chiếu
Nếu bên mua là hai vợ chồng thì cần chuẩn bị giấy tờ của cả 2.
3. Sổ hộ khẩu
4. Giấy chứng minh tình trạng hôn nhân
5. Hợp đồng ủy quyền mua (nếu ủy quyền cho người khác mua)
Thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Trình tự công chứng gồm các bước sau:
Bước 1: Người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ giấy tờ được nêu ở mục trên. Khi đến tổ chức hành nghề công chứng, hai bên sẽ xuất trình các giấy tờ này cho công chứng viên đối chiếu.
Bước 2: Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ sẽ tiến hành kiểm tra các giấy tờ đã tiếp nhận có đáp ứng đủ điều kiện công chứng hay không. Nếu xét thấy đủ điều kiện thì chấp nhận yêu cầu. Còn nếu không hợp lệ theo quy định của pháp luật, cán bộ công chứng sẽ yêu cầu bổ sung thêm hoặc từ chối tiếp nhận.
Bước 3: Khi đã nhận được bộ hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán nhà đất đầy đủ, bộ phận nghiệp vụ sẽ bắt đầu soạn thảo hợp đồng giao dịch (mất khoảng 30-45 phút). Hợp đồng, giao dịch sau khi soạn thảo xong sẽ được chuyển đến cho cán bộ công chứng rà soát lại và thẩm định nội dung, thẩm định kỹ thuật.
Trong trường hợp đã soạn sẵn hộp đồng thì bạn cần nộp lại cho công chứng viên để kiểm tra tính chính xác và pháp lí.
Bước 4: Nếu không có bất kỳ sự thay đổi nào thì hai bên sẽ đọc lại và ký/điểm chỉ vào từng trang của bản thỏa thuận. Tiếp đó, công chứng viên sẽ ký và chuyển hồ sơ về cho bộ phận đóng dấu, lưu trữ hồ sơ và trả kết quả.
Bước 5: Người yêu cầu công chứng hoặc một trong các bên nộp lệ phí công chứng. Sau đó, nhận lại hợp đồng đã được công chứng tại quầy thu tiền và trả hồ sơ.
Thời gian công chứng hợp đồng thông thường không vượt quá 2 ngày làm việc. Tuy nhiên với các hợp đồng có nội dung phức tạp thì sẽ mất nhiều thời gian hơn nhưng không kéo dài quá 10 ngày làm việc.
Phí công chứng hợp đồng mua bán đất
Mức phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC như sau:
| STT | Loại hợp đồng, giao dịch | Phí công chứng |
| 1 | Chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Tính trên giá trị quyền sử dụng đất |
| 2 | Chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất | Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất |
| 3 | Mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác | Tính trên giá trị tài sản |
| 4 | Hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh | Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch. – Dưới 50 triệu đồng: 50 nghìn đồng – Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 100 nghìn đồng – Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch – Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng – Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng – Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng – Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng: 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng – Trên 100 tỷ đồng: 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp) |
| 5 | Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản | Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch (tổng số tiền thuê) – Dưới 50 triệu đồng: 40 nghìn đồng – Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng: 80 nghìn đồng – Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng: 0,08% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch – Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng: 800 nghìn đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng – Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng: 02 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng – Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng: 03 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng – Từ trên 10 tỷ đồng: 05 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa là 8 triệu đồng/trường hợp) |
| 6 | Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá | Tính trên giá trị tài sản – Dưới 5 tỷ đồng: 100 nghìn đồng – Từ 5 tỷ đồng đến dưới 20 tỷ đồng: 300 nghìn đồng – Trên 20 tỷ đồng: 500 nghìn đồng |
Những lưu ý khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Khi đi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bạn cần lưu ý một số vấn đề dưới đây:
Ai là người nộp phí công chứng hợp đồng?
Tại khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 có nêu rõ như sau: “Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.”
Do đó, theo quy định, người yêu cầu công chứng sẽ là người phải nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng hoàn toàn có quyền thỏa thuận về việc ai sẽ là người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí (lệ phí sang tên, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ,…).
Sau khi thỏa thuận xong, một bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ còn lại của mình đối với cơ quan có thẩm quyền. Và dĩ nhiên, số tiền giao dịch cũng sẽ được điều chỉnh phù hợp với quyền lợi của bên đó.
Các thành viên trong gia đình có bắt buộc phải có mặt khi công chứng không?
Nếu đất thuộc sở hữu của cá nhân thì tự cá nhân đó thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất tùy theo nhu cầu chuyển nhượng.
Còn đối với đất thuộc sở hữu của hộ gia đình thì trên thực tế sẽ phát sinh khá nhiều tình huống phức tạp. Về nguyên tắc thì các thành viên trong gia đình đều có quyền lợi, lợi ích trên đất. Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng đất của hộ gia đình thì cần phải có sự đồng thuận của tất cả các thành viên.
Các thành viên có thể ủy quyền bằng văn bản công chứng/chứng thực hoặc có mặt để thể hiện nhu cầu, nguyện vọng của mình.
Tại khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT có quy định cụ thể về nội dung này như sau:
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.“
Tóm lại, các thành viên trong gia định không bắt buộc phải có mặt khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Chỉ cần chấp nhận chuyển nhượng bằng văn bản ủy quyền có công chứng/chứng thực
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng tại tỉnh, thành nơi có nhà đất?
Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản được quy định cụ thể tại Điều 42 Luật Công chứng 2014:
“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
Như vậy, các bên tham gia quá trình mua bán nhà đất cần phải công chứng hợp đồng tại tổ chức công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất.
Ở bài viết trên đây, Công ty dịch thuật FAQTrans đã tổng hợp những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Hy vọng với những thông tin bổ ích trên sẽ giúp quá trình mua bán nhà đất của bạn trở nên đơn giản hơn. Nếu cần tìm hiểu thêm về dịch thuật công chứng giấy tờ, hãy gọi ngay cho chúng tôi qua hotline 0963.029.396.
